La location meublée

Ce qu’il faut savoir :

Bien que profondément réformé en 2009, le régime fiscal de la location meublé a conservé des spécificités qui le rendent attractif pour les investisseurs désireux de se constituer un patrimoine immobilier. Sur le plan civil et commercial, la location meublée de logements réservés à l’habitation constitue une activité civile lorsqu’elle est réalisée par un particulier .
Pour aller à l’essentiel, le régime fiscal BIC applicable est différent selon que le propriétaire est ou non un loueur en meublé professionnel. Depuis le 1.01.2009, les conditions d’accès au statut fiscal de loueur en meublé professionnel ont été considérablement durcies, de telle sorte que le nombre de contribuables qui peuvent y prétendre est beaucoup plus limité qu’auparavant.
L’activité de loueur en meublé est, en principe, exonérée de TVA. Elle est imposable à la contribution économique territoriale (sauf exceptions) et à la taxe d’habitation lorsque les locaux concernés constituent également l’habitation personnelle du loueur.

Un  investissement immobilier  « défiscalisant »

L’intérêt du statut de loueur en meublé est qu’il permet à l’investisseur de déduire de ses recettes l’intégralité des charges d’exploitation, y compris les frais dits « d’acquisition de l’immeuble » (« frais de notaire »), ainsi que les dotations aux amortissements portant sur l’immeuble (hors terrain, bien entendu) et le mobilier. Toutefois, la déduction des amortissements générant un déficit est différée.

Le déficit fiscal qui en résulte est imputable sur le revenu global de l’investisseur qui a la qualité de loueur en meublé professionnel et ce, y compris les frais financiers (à la différence des déficits fonciers). En fait, pendant la durée du remboursement d’emprunt, l’investisseur dégage un déficit fiscal structurel qui est soit imputable sur son revenu global (LMP), soit déductible de ses revenus de même nature (LMNP).

Après le remboursement de l’emprunt, l’investisseur dégagera un revenu BIC positif qui sera réduit à zéro par l’imputation des amortissements différés constitués pendant la période de déficit précédente et ce, pendant plusieurs années.

L’investisseur pourra procéder ultérieurement, après avoir utilisé les amortissements non déduits antérieurement en « stock », à la cession de son immeuble en bénéficiant, le cas échéant, soit de l’exonération des plus-values des petites entreprises (LMP), soit de l’exonération pour durée de détention de 30 ans (LMNP) (à partir du 1er février 2012).

En matière d’ISF :

L’immeuble est soumis à l’ISF, dans le cas d'un LMNP, aux conditions normales.

La TVA

Sont soumises à la TVA au taux réduit les locations de locaux d’habitation meublés qui comportent, en plus de l’hébergement, au moins trois prestations accessoires dans la liste suivante des quatre prestations, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
L’assujettissement à la TVA de ces locations n’est pas subordonné à l’inscription de l’exploitant au registre du commerce et des sociétés.
Sont soumises à la TVA les prestations d’hébergement dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées, lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement de touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’au moins neuf ans à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger, ainsi qu’aux exploitants d’un établissement d’hébergement (étudiants, personnes âgées…)
L’assujettissement à la TVA de l’investisseur (location de l’immeuble à l’exploitant) lui permettra de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition de son investissement immobilier.
Mais, en cas d’interruption du contrat de location initial, l’investisseur (propriétaire de l’immeuble) est replacé sous un régime d’exonération de la TVA des activités de location meublée. Il doit donc reverser une fraction de la TVA dont il a opéré la déduction.
Toutefois, aucun reversement ne doit être effectué lorsque le propriétaire :
- conclut avec un nouvel exploitant ou, à partir du 1.01.2010, avec plusieurs exploitants un nouveau bail d’au moins 9 années ;
- cède l’immeuble à un acquéreur qui l’affecte à une activité locative soumise à la TVA (qui reprend le bail à son compte ou qui le renouvelle).